Divórcio Consensual com Imóvel Financiado: Como Fica a Casa ou Apartamento na Separação?

 Uma das dúvidas mais comuns no divórcio consensual aparece quando o casal possui um imóvel financiado.

A casa ou apartamento ainda não está totalmente quitado, existem parcelas a vencer e, muitas vezes, o financiamento foi contratado em nome dos dois. Nesse momento surgem várias perguntas: quem fica com o imóvel? Quem continua pagando o financiamento? É possível passar tudo para apenas um dos ex-cônjuges? O banco precisa concordar? É possível vender o imóvel antes de terminar de pagar?

O divórcio não impede que o casal tenha um imóvel financiado. Entretanto, é importante compreender que existem duas relações jurídicas diferentes: a relação entre os ex-cônjuges e a relação deles com a instituição financeira.

Um acordo feito no divórcio não necessariamente modifica o contrato firmado com o banco.

Por isso, esse é um dos pontos que merece maior atenção na elaboração de um divórcio consensual.

Imóvel financiado pode ser dividido no divórcio?

Sim.

O fato de o imóvel ainda possuir saldo devedor não impede que os direitos relacionados a ele sejam considerados na partilha.

Entretanto, para saber exatamente o que deverá ser dividido, é necessário analisar diversos fatores, principalmente:

• regime de bens do casamento;
• data da aquisição;
• momento da contratação do financiamento;
• valores pagos durante o casamento;
• eventual entrada paga com recursos particulares;
• saldo devedor existente;
• origem dos recursos utilizados;
• contrato firmado com a instituição financeira.

Portanto, não existe uma resposta única aplicável a todos os casais.

O regime de bens faz diferença?

Sim. E muita diferença.

No regime da comunhão parcial de bens, que é bastante comum no Brasil, em regra devem ser analisados os bens adquiridos onerosamente durante o casamento, observadas as exceções previstas na legislação.

Se o imóvel foi adquirido durante o casamento, a análise normalmente envolverá os direitos patrimoniais constituídos durante a união e as obrigações relacionadas ao financiamento.

Mas existem situações diferentes.

Por exemplo, um dos cônjuges pode ter adquirido o imóvel antes do casamento e continuado pagando as parcelas depois de casado.

Também pode ter utilizado recursos particulares para pagar a entrada.

Por isso, antes de simplesmente escrever no acordo que “o imóvel será dividido pela metade”, é necessário analisar a origem e o momento da aquisição.

O que exatamente é dividido se o imóvel ainda não foi quitado?

Essa questão é importante.

Imagine um apartamento avaliado em R$ 500 mil, mas que ainda possui saldo devedor de R$ 300 mil.

Não seria adequado analisar a partilha como se existisse um patrimônio totalmente quitado de R$ 500 mil.

Existem direitos sobre o imóvel, mas também existe uma obrigação financeira vinculada à aquisição.

Por isso, o saldo devedor e os valores já pagos precisam ser considerados na estruturação do acordo.

Um dos cônjuges pode ficar sozinho com o imóvel?

Sim.

No divórcio consensual, o casal pode estabelecer que um dos cônjuges permanecerá com os direitos relacionados ao imóvel e assumirá as parcelas futuras.

Também poderá ser ajustada eventual compensação financeira ao outro.

Por exemplo:

O casal possui determinado patrimônio relacionado ao imóvel e decide que a esposa ficará com ele.

Em contrapartida, poderá pagar ao marido determinado valor correspondente à parcela patrimonial que lhe caberia, conforme o acordo realizado.

Entretanto, existe uma questão fundamental:

o acordo entre marido e esposa não obriga automaticamente o banco a retirar um deles do financiamento.

Posso simplesmente colocar no divórcio que meu ex ficará responsável pelo financiamento?

É possível estabelecer essa obrigação entre as partes.

Porém, isso não significa que a instituição financeira será obrigada a aceitar a alteração contratual.

Imagine que o financiamento esteja em nome dos dois e o acordo determine:

“a partir do divórcio, o marido ficará exclusivamente responsável pelo pagamento das parcelas.”

Esse acordo poderá produzir efeitos entre os ex-cônjuges.

Mas, perante o banco, ambos poderão continuar vinculados ao contrato enquanto não houver alteração aceita pela instituição financeira.

Essa diferença é extremamente importante.

O banco precisa autorizar a retirada de um dos cônjuges?

Em regra, a alteração dos devedores do financiamento depende da análise e concordância da instituição financeira.

O banco poderá verificar novamente questões como:

• renda;
• capacidade de pagamento;
• comprometimento financeiro;
• histórico de crédito;
• saldo devedor;
• garantias existentes.

Portanto, não é recomendável prometer no acordo de divórcio algo que dependa exclusivamente da aprovação de terceiro.

Qual é o risco de deixar o financiamento no nome dos dois?

Imagine a seguinte situação:

No divórcio, ficou acertado que o marido permanecerá no apartamento e pagará todas as parcelas.

A esposa deixa o imóvel acreditando que não possui mais nenhuma responsabilidade.

Meses depois, o marido deixa de pagar o financiamento.

Se o contrato bancário permaneceu em nome dos dois, a situação poderá gerar problemas também para a ex-esposa.

Por isso, o acordo deve prever mecanismos para lidar com essa possibilidade.

O acordo pode prever o que acontece se o banco não aceitar a transferência?

Sim.

E isso é recomendável.

Um acordo bem elaborado pode estabelecer, por exemplo:

• quem pagará as parcelas enquanto o contrato permanecer em nome dos dois;
• prazo para tentativa de transferência;
• obrigação de comprovar os pagamentos;
• responsabilidade por eventual inadimplência;
• possibilidade de venda do imóvel caso a transferência não seja aprovada;
• forma de divisão do valor obtido com eventual venda.

Quanto mais clara for a solução, menor a possibilidade de conflito futuro.

É possível vender um imóvel financiado durante o divórcio?

Sim, desde que sejam observadas as condições do financiamento e da operação.

Uma solução bastante utilizada por casais que não desejam permanecer vinculados ao imóvel é realizar sua venda.

Dependendo da operação, parte do valor recebido poderá ser destinada à quitação do saldo devedor e o valor restante poderá ser dividido conforme o acordo.

A operação deverá observar as exigências da instituição financeira e a situação jurídica do imóvel.

Como calcular quanto cada um receberá na venda?

Isso dependerá do caso concreto.

De forma simplificada, podem ser considerados:

valor da venda – saldo necessário para quitação – despesas da operação = valor líquido a ser dividido.

Entretanto, a proporção dessa divisão dependerá dos direitos de cada cônjuge e do regime patrimonial aplicável.

Também poderão existir despesas relacionadas a:

• corretagem;
• tributos;
• documentação;
• quitação;
• condomínio;
• IPTU;
• outras obrigações relacionadas ao imóvel.

Por isso, o acordo deve estabelecer claramente como essas despesas serão suportadas.

Um dos ex-cônjuges pode continuar morando no imóvel até a venda?

Sim.

O casal pode estabelecer essa possibilidade no acordo.

Entretanto, é recomendável definir algumas questões previamente:

• quem pagará o financiamento;
• quem pagará o condomínio;
• quem pagará o IPTU;
• quem ficará responsável pela manutenção;
• prazo para colocação do imóvel à venda;
• valor mínimo para negociação;
• forma de escolha do corretor;
• condições para visitas de compradores;
• o que acontecerá se uma das partes recusar propostas razoáveis.

Esses detalhes parecem excessivos no momento do divórcio, mas podem evitar grandes conflitos posteriormente.

Quem paga o financiamento enquanto o imóvel não é vendido?

O casal pode definir isso no acordo.

Pode ser estabelecido que:

• apenas quem permanecer no imóvel pagará;
• ambos continuarão contribuindo;
• os pagamentos realizados serão compensados na futura partilha;
• outra forma de divisão será utilizada.

A melhor solução dependerá da situação financeira e patrimonial das partes.

Posso entregar minha parte do imóvel para o outro sem receber nada?

É possível estruturar uma partilha em que determinado bem seja atribuído integralmente a apenas um dos cônjuges.

Entretanto, essa decisão precisa ser analisada cuidadosamente.

Dependendo da forma como a transferência for realizada e da existência de excesso de meação ou liberalidade, poderão surgir consequências tributárias.

Por isso, não é recomendável elaborar a divisão patrimonial considerando apenas o valor nominal dos bens.

Existe imposto na partilha do divórcio?

Pode existir, dependendo da forma como a partilha for realizada.

Quando cada cônjuge recebe patrimônio dentro da sua respectiva meação, a situação é diferente daquela em que um recebe patrimônio superior ao que lhe caberia sem a correspondente compensação.

Dependendo da estrutura da operação, poderão surgir discussões relacionadas a tributos como ITCMD ou ITBI.

A incidência concreta deve ser analisada conforme a operação, a legislação aplicável e a natureza da transferência.

Posso me divorciar agora e resolver o imóvel depois?

Sim.

A legislação permite que o divórcio seja realizado sem que a partilha esteja concluída.

Portanto, se marido e esposa concordam em se divorciar, mas ainda não chegaram a uma solução para o imóvel financiado, não precisam permanecer casados apenas por causa dessa divergência.

É possível dissolver o casamento e deixar a questão patrimonial para momento posterior.

Mas é melhor deixar para depois?

Nem sempre.

Embora juridicamente seja possível, deixar um imóvel financiado sem regras claras pode criar novos conflitos.

Se o casal decidir postergar a partilha, é recomendável estabelecer pelo menos algumas regras provisórias sobre:

• utilização do imóvel;
• financiamento;
• condomínio;
• IPTU;
• manutenção;
• eventual locação;
• responsabilidade por inadimplência.

Isso pode evitar que o problema patrimonial aumente depois do divórcio.

E se o imóvel estiver financiado pela Caixa Econômica Federal?

Os mesmos cuidados gerais permanecem.

Será necessário analisar o contrato e as regras da instituição financeira para eventual transferência, assunção da dívida, venda ou quitação.

O fato de o divórcio determinar que apenas um dos ex-cônjuges ficará com o imóvel não significa automaticamente que a instituição financeira realizará a alteração do financiamento.

E se somente um dos cônjuges constar no financiamento?

Isso também não resolve automaticamente a questão da partilha.

O fato de o contrato estar formalmente em nome de apenas uma pessoa não significa necessariamente que o outro cônjuge não possua direitos patrimoniais.

Será necessário analisar:

• regime de bens;
• momento da aquisição;
• recursos utilizados;
• período em que as parcelas foram pagas;
• demais circunstâncias do casamento.

Titularidade contratual e direito à partilha não são necessariamente a mesma coisa.

E se o imóvel foi comprado antes do casamento?

Nesse caso, a análise muda.

Será necessário verificar o regime de bens e as circunstâncias da aquisição e dos pagamentos.

Se existiram parcelas pagas durante o casamento, por exemplo, poderá haver questões patrimoniais que precisam ser avaliadas.

Por isso, não é recomendável concluir automaticamente que “comprou antes, então o outro não tem direito a nada”.

Quais documentos devem ser analisados?

Em um divórcio envolvendo imóvel financiado, normalmente é importante reunir:

• contrato de compra e venda;
• contrato de financiamento;
• matrícula atualizada do imóvel;
• comprovantes de pagamento;
• demonstrativo do saldo devedor;
• documentos relativos à entrada;
• certidão de casamento;
• pacto antenupcial, quando houver;
• documentos que demonstrem a origem de recursos particulares, se isso for relevante.

Esses documentos ajudam a definir corretamente os direitos e obrigações de cada parte.

O mesmo advogado pode fazer o divórcio para os dois?

Em um divórcio consensual, inexistindo conflito de interesses, o casal poderá ser assistido pelo mesmo advogado.

Entretanto, o profissional deverá deixar claras as consequências do acordo para ambos.

Em uma situação envolvendo financiamento, isso é especialmente importante porque uma cláusula aparentemente simples pode manter um dos ex-cônjuges vinculado a uma dívida por muitos anos.

Perguntas Frequentes

Temos apartamento financiado. Podemos nos divorciar?

Sim. O financiamento não impede o divórcio.

Um dos dois pode ficar com o apartamento?

Sim, desde que a situação patrimonial seja adequadamente definida. A alteração dos devedores perante o banco, contudo, dependerá das regras da instituição financeira.

Meu ex assumiu as parcelas. Meu nome sai automaticamente do financiamento?

Não. O acordo entre os ex-cônjuges não altera automaticamente o contrato firmado com o banco.

Podemos vender o imóvel financiado?

Sim, observadas as condições contratuais e as exigências da instituição financeira.

Precisamos quitar o financiamento antes do divórcio?

Não.

Podemos nos divorciar e dividir o imóvel posteriormente?

Sim. A partilha pode ser realizada depois do divórcio.

O financiamento está apenas no nome do meu marido. Tenho direito ao imóvel?

Isso dependerá do regime de bens, do momento da aquisição e das circunstâncias patrimoniais do casamento. O nome constante do financiamento não é o único elemento a ser considerado.

Conclusão

Ter uma casa ou apartamento financiado não impede a realização do divórcio consensual.

O casal poderá estabelecer quem permanecerá com o imóvel, quem pagará as parcelas, se haverá compensação financeira ou se o bem será vendido.

O principal cuidado é compreender que o acordo realizado entre os ex-cônjuges não modifica automaticamente o contrato firmado com a instituição financeira.

Por isso, um bom acordo de divórcio deve prever não apenas quem ficará com o imóvel, mas também o que acontecerá se o banco não aceitar a transferência do financiamento, quem responderá pelas parcelas e qual será a solução em caso de inadimplência.

Antecipar essas situações pode evitar que um divórcio consensual se transforme, meses depois, em uma nova disputa judicial.

Precisa de orientação sobre divórcio e imóvel financiado?

Se você pretende realizar um divórcio consensual e possui casa ou apartamento financiado, é importante analisar o contrato e estruturar corretamente a divisão patrimonial.

Fernando Rodrigues Fernandes

Advogado – OAB/GO nº 35.215

WhatsApp: (62) 98565-3289

Tem uma dúvida sobre seu imóvel no divórcio?

Conte nos comentários qual é a sua dúvida.

Por exemplo: o financiamento está no nome dos dois? Apenas um pretende ficar com o imóvel? Vocês querem vender? O banco ainda não autorizou a transferência?

As dúvidas mais frequentes poderão ser respondidas em novas publicações.

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