Seja durante um processo de divórcio consensual ou como uma forma de planejamento patrimonial, muitos pais consideram a possibilidade de transferir um imóvel diretamente para o nome do filho menor de idade. A intenção é nobre: garantir o futuro, proteger o patrimônio ou adiantar a herança.
A resposta é: sim, é perfeitamente possível e legal registrar um imóvel no nome de uma criança ou adolescente. No entanto, essa decisão envolve algumas particularidades e cuidados que os pais precisam conhecer, principalmente em relação à administração e a uma futura venda desse bem.
Como a Transferência é Feita?
A transferência de um imóvel para um menor de idade geralmente ocorre de duas formas:
1. Doação Pura e Simples:
Os pais (ou avós, tios, etc.) podem doar um imóvel ao menor. O processo é feito por meio de uma escritura pública de doação em um Cartório de Notas. Como o menor de idade não pode assinar por si, ele será representado por seus pais no ato. É importante lembrar que, dependendo do valor do imóvel, pode incidir o imposto sobre doação, o ITCMD.
2. Compra e Venda:
É possível comprar um imóvel e registrá-lo diretamente no nome do filho menor. Na escritura de compra e venda, o menor constará como o comprador, novamente representado pelos pais.
Quem Administra o Imóvel?
Enquanto o filho for menor de idade, a administração do imóvel (receber aluguéis, pagar impostos e taxas) é de responsabilidade dos pais, que detêm o poder familiar. Os pais têm o usufruto legal dos bens dos filhos, o que significa que podem, por exemplo, usar a renda do aluguel para o sustento da família.
O Ponto Mais Importante: A Venda do Imóvel
Aqui está o principal cuidado que os pais devem ter. Um imóvel em nome de um menor de idade NÃO PODE SER VENDIDO livremente.
Como a lei busca proteger o patrimônio da criança, a venda de qualquer bem de um menor exige uma autorização judicial. Os pais precisarão entrar com uma ação na justiça, chamada de Alvará Judicial, e provar ao juiz e ao Ministério Público duas coisas:
A real necessidade da venda: Por exemplo, para custear um tratamento de saúde caro para a criança.
A vantagem para o menor: Demonstrar que a venda trará um benefício claro para o filho.
Além disso, o valor obtido com a venda geralmente deve ser depositado em uma conta judicial em nome do menor, e os pais só poderão usar esse dinheiro com nova autorização do juiz.
Essa restrição é uma faca de dois gumes: por um lado, protege o patrimônio do seu filho contra má administração ou dilapidação; por outro, tira a liquidez do bem, tornando sua venda um processo mais lento e burocrático.
Planejar o futuro patrimonial dos seus filhos é um ato de grande responsabilidade e amor. Entender as implicações legais de cada decisão é fundamental para garantir que sua boa intenção se transforme em um benefício real e seguro para eles.
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Fernando Rodrigues Fernandes
Advogado - OAB/GO 35.215
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